首先，房价上涨的直接因素与城市发展方向密切相关，西安楼市从2008年至2020年的整个历程中，各城区每次的房价上涨都与该区域的大事件相关联，我粗略梳理了下过往的个别城区大事件（绝对不全面但一定具有代表性）：

浐灞：

2011年西安世园会落址浐灞生态区——同年上实拿了3800亩地，浐灞半岛项目落地给浐灞房价定了3500元/㎡标准；

2013年浐灞实施《西安浐灞生态区生态文明建设规划(2012-2020)》，领事馆、金融区等落地——恒大、香江等一线房企纷纷拿地，房价上升至4500/㎡。

2015-16年砂之船奥莱、中银、十九届西洽签约项目22个，总金额225.5亿元——万科、融创等一线房企纷纷拿地，房价上升至6000元/㎡；

2017年西安灞柳基金小镇、丝路国际会展中心等项目落地，开启浐灞全面开放的道路——百强房企纷纷拿地，房价上升至9000元/㎡

2018-20年腾讯、京东等百强互联网金融企业入驻，浐灞金融中心初具规模，同时商服、住宅土地减少，浐灞成为西安市最宜居板块之一——房价上升至13000元 /㎡

经开：

2007年西安市委市政府北迁落定，落址凤城九路——同年本地房企纷纷拿地，房价为2000元/㎡；

2011年地铁2号线通车，市委市政府新址建成——品牌房企相纷纷调研，房价上升至4500元/㎡

2013年北客站陕西省内线路通车,关中道及陕北人口落户人数增加——万科、保利、碧桂园等一线房企开始拿地，房价上升至5500/㎡；

2016年草滩、渭北、高陵相继发力——百强房企纷纷封疆拓土，房价上升至7000元/㎡；

2018年随着一期住宅用地的减少，“北跨”政策促使渭河两岸宜居带得到有力改善，房价上升至14000元/㎡；

西咸：

2011年陕西省政府批复《西咸新区总体规划》——西咸从此走上了新的台阶，房价3000元/㎡左右；

2014年国务院批复同意设立陕西西咸新区，西咸新区战略地位上升为国家级，但不属于西安代管，西咸新区依旧无法依靠西安这个老大哥——各房企开始陆续囤地，房价上升4500元/㎡；

2017年西咸新区划归西安代管，咸阳61万群众将与西安户籍同城化，西咸在这一年整体爆发，从人口基数以及城市配套，招商引资都有很大动作——一线房企开始造城运动，沣东板块房价接近西安主城区10000元/㎡；

2018-20年大西安战略之一的西咸一体化再次推动区域发展，五大组团同时亮相：空港新城、沣东新城、秦汉新城、沣西新城和泾河新城，央企、品牌房企抢地大战开始——西咸五个组团房价有一些差距，沣东16000元/㎡，其余组团13000元/㎡左右；

港务区：

2008年西安国际港务区正式成立，但港务区主要核心功能还未成熟；

2011年华南城一期五金机电交易中心落地——港务区商办类物业价格有了衡量标准商办类8000元/㎡左右；

2013年“长安号”首班国际货运班列开行，内陆港定位得以实现——港务区公寓类房价4500元/㎡左右；

2015年”一带一路”愿景与行动文件发布，企业总部及国内房企开始布局——基本没有住宅类产品，房价未有上涨；

2018年确定十四届全运会将在港务区设立主会场，央企、国企开始入驻，港务区的翻身仗终于来了——住宅类产品开始频出，房价上升为10000元/㎡；

2020年随着全运会的靠近，以及教育资源的附加港务区将被世界瞩目——房价上升至13000元/㎡

最后，房价的上涨还与西安人才引进政策、限购政策、西安战略地位等因素有关，各个区域的战略定位也不尽相同，大西安的规划已迈出第一步，西安房价上涨是必然趋势，主城区房价会稳定上涨，其他区域会根据自身定位上涨快慢也会有不同，如果同样拿未来5年比较，西咸的发展天花板更高，但实际落地能有多少还是未知数，这也是投资的热土；港务区21年肯定上涨速度达到峰值，后4年增长都会比较慢；浐灞住宅用地有限，天花板比较低，但20年后，浐灞是个离主城最近的稀缺桃花源。还有高新三期，未来增长速度也会很快，且天花板较高，唯独置业成本太高。

综合以上如果自住使用浐灞从宜居、性价比都还不错。房价增长最快当属西咸与高新三期，港务区最后一班车基本已经没有位置，就不考虑了。

以上是我对问题的粗略想法，如有不妥，欢迎点击头像和我讨论。

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